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Les bonnes informations pour investir en SCPI

Vendredi 21 décembre 2012 à 19:27

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 Comment acheter des parts de SCPI à capital fixe quand elle n’est pas en situation d’augmentation de capital ? Il suffit de déposer un ordre sur le marché secondaire. Voici comment faire !
 
Les amateurs de SCPI connaissent les deux formes de SCPI qu’il existe : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable.
Pour une SCPI à capital fixe, on achète des parts « nouvelles » lorsqu’elle est en augmentation de capital jusqu’à ce que l’intégralité des parts ait été souscrite par les investisseurs, même s’il peut  avoir prolongation, ou clôture anticipée. Si la SCPI n’est pas en situation d’augmentation de capital, on ne peut souscrire des parts que sur le marché secondaire, c’est un peu le marché de l’occasion sur lequel des associés souhaitent vendre leurs parts.
Dans le cas de SCPI à capital variable, le marché secondaire n’existe pas. L’investisseur souscrit des nouvelles parts émises par la SCPI et le cédant revend ses parts à la SCPI, qui les rembourse à leur valeur de retrait et les annule.
 
Comment fonctionne le marché secondaire ?
 
Depuis 2002, les opérations sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe s’organisent autour d’un système de confrontation de l’offre et de la demande sur une période donnée. Ces marchés se tiennent à fréquence hebdomadaire, bimensuelle, mensuelle … et sont tenus chez la société qui gère la SCPI. Vendeurs et acquéreurs passent des ordres qui sont centralisés par la société de gestion au sein d’un registre. A la date prévue selon la périodicité fixée par la SCPI), les ordres sont mis en confrontation. Le résultat de cette confrontation permet d’établir un « prix d’exécution », qui correspond au prix sur lequel peut s’échanger le plus grand nombre de parts.
 
Quand faut-il acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire ?
 
Le principal objet des SCPI est de distribuer des revenus trimestriels à leurs associés: trois acomptes aux 3 premiers trimestres de l’année et un solde, en janvier de l’année suivante (correspondant au 4ème trimestre). En cas de vente au cours d’un trimestre, le dividende n’est pas alloué prorata temporis entre l’acheteur et le vendeur. En d’autres termes, on dit que le coupon demeure attaché au porteur de la part.
Les cédants doivent favoriser une vente au début du trimestre, au moment où ils viennent de recevoir leur revenu du trimestre. A l’inverse, les acheteurs ont intérêt à souscrire à la fin du trimestre : à peine propriétaires des parts de la SCPI, ils toucheront un premier coupon. Mais, pour pouvoir acheter des parts sur le marché secondaire, il est nécessaire qu’il y ait des parts disponibles à la vente. Par définition, un marché est aléatoire, et sous l’effet de la jouissance entière, souvent plus dynamique au début du trimestre, période favorite des vendeurs pour vendre leurs parts.
 
A qui s’adresser pour acheter des parts sur le marché secondaire ?
 
Les marchés sont organisés par les sociétés de gestion des SCPI. Il est donc possible de les contacter pour recevoir les documents de souscription, matérialisés par un document nommé : un ordre d’achat. Certaines sociétés de gestion le mettent à disposition sur leur site internet. Remplir un ordre nécessite une certaine connaissance du fonctionnement du marché secondaire, ne serait-ce que pour indiquer le prix à inscrire. Dans ce cas, un professionnel ou un collaborateur de la société de gestion pourra assister l’acheteur. 
 
Comment se tenir informé de la passation de l’ordre ?
 
Avant de transmettre les documents de souscription, l’acheteur pourra consulter, toujours sur le site web du gérant, un historique des derniers échanges et le prix en résultant. L’acheteur y trouvera également le carnet d’ordres, qui détaille l’ensemble des ordres positionnés à l’achat et à la vente. Une obligation réglementaire contraint la société de gestion de communiquer publiquement les 5 prix les plus élevés à l’achat et les plus bas à la vente, le nombre d’ordres et les quantités correspondantes.
 
Le résultat de la confrontation est ensuite indiqué par la société de gestion et les revenus de la SCPI seront reçus chaque trimestre.

Lundi 17 décembre 2012 à 13:02

http://scpi.cowblog.fr/images/scpiimmobilier.jpgLa SCPI Epargne Foncière clôture son exercice 2011 avec une distribution de revenus de 40,07 euros par part, un prix de souscription dans le cadre de l’augmentation de capital à 750 euros et un rendement à 5,34 %. Depuis la réouverture du capital en septembre 2010 et jusque février 2012, la SCPI a collecté, en trois tranches distinctes, 127 millions d’euros. Ces capitaux ont permis de réaliser de nouveaux investissements et de restructurer des immeubles tout en maintenant le niveau des distributions.

 

D’un point de vue locatif, l’année 2011 aura été active et positive pour la SCPI avec des surfaces relouées (24 000 m²) dépassant nettement les surfaces devenues vacantes (20 000 m²) conduisant à un taux d’occupation physique en progression dépassant les 88 %. En sus des neuf arbitrages réalisés pour plus de 7,8 millions d’euros, il faut souligner la sortie du Palatino (10 311 m²) du patrimoine de la SCPI, dont le processus de cession a connu une nouvelle avancée avec l’obtention du Permis de Construire, est aussi un facteur favorable qui contribue à la réduction de la vacance.

Le bon taux d’encaissement des loyers, légèrement supérieur à 99 % en 2011, reste quant à lui un facteur de sécurité des flux financiers du fonds.

Compte tenu de la collecte, les investissements réalisés en 2011 auront été nombreux. Ils sont au nombre de sept en bureaux dont deux immeubles neufs à Bordeaux et à Lyon. Quatre actifs situés en région parisienne ont été acquis en indivision avec d’autres SCPI gérées par La Française Real Estate Managers. Cinq actifs sont d’ores et déjà loués et génèreront des revenus complémentaires dès 2012. En commerce, la belle acquisition parisienne intervenue en cours d’année sur l’immeuble de la rue de Grenelle (Paris 6) loué à l’enseigne Céline a été complétée en fin d’exercice par de nouveaux investissements réalisés auprès du groupe Carrefour, avec l’acquisition par la SCPI des murs de 10 supermarchés qui génèrent un loyer supplémentaire immédiat et sécurisé dans le temps à travers un bail ferme de 12 ans.

L’évolution de la valeur d’expertise du patrimoine enregistre une progression de 1,61 % à périmètre constant correspondant à une variation de la valeur de réalisation de +0,27 % du fait des impacts liés aux prélèvements sur les réserves et aux travaux de restructuration de certains actifs dont la valorisation n’a pas été encore pleinement répercutée dans la valeur d’expertise.

Perspectives 2012

Les travaux de rénovation en cours de réalisation sur des actifs parisiens tels que l’immeuble de la rue Lord Byron ou celui de la rue de Bassano tous deux proches des Champs-Elysées devraient permettre en 2012 leur relocation dans de bonnes conditions. Les efforts d’arbitrage des actifs obsolètes seront poursuivis même si le marché s’annonce plus difficile cette année.

Par ailleurs, il a été convenu d’étudier, en concertation avec la commission désignée par votre conseil de surveillance, les atouts que pourraient offrir la fusion-absorption de Multicommerce par la SCPI Epargne Foncière. Ce projet, élaboré par la société de gestion, pourrait, après présentation détaillée à votre conseil de surveillance en septembre, faire l’objet d’une assemblée générale extraordinaire spécifique qui se tiendrait en novembre 2012.

Enfin, l’évolution de la valeur des expertises impactant favorablement la valeur de réalisation et de reconstitution de la SCPI de rendement Epargne Foncière , le nouveau prix des parts à émettre a été fixé à 755 euros. Celles-ci porteront désormais jouissance à partir du premier jour du quatrième mois suivant la souscription.

Jeudi 13 décembre 2012 à 17:46

L’origine des SCPI (1964-1970)

 

L’histoire des SCPI prend naissance en 1964, date à laquelle est créée la « Civile Foncière » par un entrepreneur dont l’idée est de créer un véhicule collectif capable de démocratiser l’accès à l’investissement immobilier. Il lance la tendance qui sera suivie par d’autres initiatives comme le fondateur du groupe Perial, Guy Cosserat et Louis-Gaston Pelloux fondateur de l’UFG, désormais La Française AM. Certaines des SCPI créées à cette époque sont toujours actives, comme peut l’être la SCPI Epargne Foncière ou la Participation Foncière 1.

 

20 années de croissance (1970-1992)

Les pouvoirs publics créent officiellement les SCPI en 1970. Avec les crises boursières des années 1973 et 1979, les français renforcent leur attachement à la pierre. Dans ce contexte, les banques développent leur offre de SCPI et accompagnent ainsi la tertiarisation de l’économie française. A cette époque, les SCPI génèrent des performances annuelles à deux chiffres. Parmi les précurseurs, on retrouve le crédit Lyonnais, la BNP, le Crédit Agricole … qui collectent des fonds significatifs grâce à leurs importants réseaux de distribution.

Dès 1985, la capitalisation des SCPI s’accroît de manière significative. Avec la croissance du secteur, les gestionnaires diversifient leur offre sur des SCPI plus spécifiques comme des SCPI de commerce, des régionales, internationales, … C’est aussi l’époque où naissent les SCPI fiscales, avec les premiers dispositifs comme le Malraux. Au début des années 90, la capitalisation des SCPI atteint 13 Mds € (vs 25 Mds € en 2011).

Rendement des SCPI (1973-2011) 

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La crise des années 90 (1992-1998)

La crise économique et immobilière des années 90 n’épargne pas les SCPI. L’augmentation des surfaces vacantes réduit les revenus locatifs et les rendements diminuent pour toucher un point bas en 1994 avec un  taux de 4,93%. Sur le terrain de la liquidité, bon nombre d’associés ne parviennent pas à céder leurs parts ce qui vaudra à la SCPI sa réputation de placement peu liquide. Sous l’impulsion de l’AMF, l’organisation d’un marché secondaire sera instaurée quelques années plus tard.

La modernisation du marché des SCPI (1999-2010)

A la sortie de la crise immobilière, les sociétés de gestion réalisent un important travail de restructuration avec notamment la fusion de différentes SCPI qui va permettre de constituer des véhicules plus diversifiés. Avec le redressement des performances, les SCPI vont progressivement se développer au sein du patrimoine des ménages. Les niveaux de collecte connaissent une croissance régulière faisant croître le secteur de plus de 10% pour atteindre une capitalisation de 25 milliards en 2011.

Performance des SCPI (1973 - 2011)


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