Comment acheter des parts de SCPI à capital fixe quand elle n’est pas en situation d’augmentation de capital ? Il suffit de déposer un ordre sur le marché secondaire. Voici comment faire !

 

Les amateurs de SCPI connaissent les deux formes de SCPI qu’il existe : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable.

Pour une SCPI à capital fixe, on achète des parts « nouvelles » lorsqu’elle est en augmentation de capital jusqu’à ce que l’intégralité des parts ait été souscrite par les investisseurs, même s’il peut  avoir prolongation, ou clôture anticipée. Si la SCPI n’est pas en situation d’augmentation de capital, on ne peut souscrire des parts que sur le marché secondaire, c’est un peu le marché de l’occasion sur lequel des associés souhaitent vendre leurs parts.

Dans le cas de SCPI à capital variable, le marché secondaire n’existe pas. L’investisseur souscrit des nouvelles parts émises par la SCPI et le cédant revend ses parts à la SCPI, qui les rembourse à leur valeur de retrait et les annule.

 

Comment fonctionne le marché secondaire ?
 

Depuis 2002, les opérations sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe s’organisent autour d’un système de confrontation de l’offre et de la demande sur une période donnée. Ces marchés se tiennent à fréquence hebdomadaire, bimensuelle, mensuelle … et sont tenus chez la société qui gère la SCPI. Vendeurs et acquéreurs passent des ordres qui sont centralisés par la société de gestion au sein d’un registre. A la date prévue selon la périodicité fixée par la SCPI), les ordres sont mis en confrontation. Le résultat de cette confrontation permet d’établir un « prix d’exécution », qui correspond au prix sur lequel peut s’échanger le plus grand nombre de parts.

 

Quand faut-il acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire ?
 

Le principal objet des SCPI est de distribuer des revenus trimestriels à leurs associés: trois acomptes aux 3 premiers trimestres de l’année et un solde, en janvier de l’année suivante (correspondant au 4ème trimestre). En cas de vente au cours d’un trimestre, le dividende n’est pas alloué prorata temporis entre l’acheteur et le vendeur. En d’autres termes, on dit que le coupon demeure attaché au porteur de la part.

Les cédants doivent favoriser une vente au début du trimestre, au moment où ils viennent de recevoir leur revenu du trimestre. A l’inverse, les acheteurs ont intérêt à souscrire à la fin du trimestre : à peine propriétaires des parts de la SCPI, ils toucheront un premier coupon. Mais, pour pouvoir acheter des parts sur le marché secondaire, il est nécessaire qu’il y ait des parts disponibles à la vente. Par définition, un marché est aléatoire, et sous l’effet de la jouissance entière, souvent plus dynamique au début du trimestre, période favorite des vendeurs pour vendre leurs parts.

 

 

Les marchés sont organisés par les sociétés de gestion des SCPI. Il est donc possible de les contacter pour recevoir les documents de souscription, matérialisés par un document nommé : un ordre d’achat. Certaines sociétés de gestion le mettent à disposition sur leur site internet. Remplir un ordre nécessite une certaine connaissance du fonctionnement du marché secondaire, ne serait-ce que pour indiquer le prix à inscrire. Dans ce cas, un professionnel ou un collaborateur de la société de gestion pourra assister l’acheteur. 

 

Comment se tenir informé de la passation de l’ordre ?
 

Avant de transmettre les documents de souscription, l’acheteur pourra consulter, toujours sur le site web du gérant, un historique des derniers échanges et le prix en résultant. L’acheteur y trouvera également le carnet d’ordres, qui détaille l’ensemble des ordres positionnés à l’achat et à la vente. Une obligation réglementaire contraint la société de gestion de communiquer publiquement les 5 prix les plus élevés à l’achat et les plus bas à la vente, le nombre d’ordres et les quantités correspondantes.

 

Le résultat de la confrontation est ensuite indiqué par la société de gestion et les revenus de la SCPI seront reçus chaque trimestre.